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Ｊ-ＲＥＩＴについては高利回りということで、現状当室では、現物および投信どちらも買いスタンスで臨んでいますが、そのリスクについては説明が十分ではなかった面もありますので、ここでご参考までに一度まとめておきたいと思います。大雑把な備忘のためのものですので、すでにご承知の方は読み飛ばしていただいて結構です。 ［Ｊ-ＲＥＩＴのリスクとして考えられるもの］ �@分配金が市場金利連動ではなく比較的固定的ですので、ＲＥＩＴ自体が固定金利商品に近く、市場金利が上昇した場合に価格が下落する可能性があります。 �AＲＥＩＴが保有する不動産に、仕入れ時点ですでに含み損がある可能性があります。情報開示が適正とは限りません。 �B借り入れが多いＲＥＩＴの場合、金利が上昇すると利払いが増加して分配金が減少する可能性があります。 �C保有物件の売却損が大きい場合、分配金が減少する可能性があります（※１）。 �D投資物件の取得決定から実際の取得までにタイムラグがあるため、直前に取得をキャンセルした場合に違約金が発生して分配金が減少する可能性があります（※２）。 �E資金調達リスク、借換えリスクがあります。借り入れが多い場合、あるいは業績不振の場合などに、銀行から新規・借換えともに資金調達できない可能性があります。 �F増資に伴うリスク。増資資金で物件を取得すれば分配金への影響は軽微となる可能性大ですが、借入金返済に充当すれば収入増につながらないため分配金が減少する可能性があります。 �F米国リート価格に連動して価格変動するリスクがあります。Ｊ-ＲＥＩＴ保有者に外国人が多い場合特に（※３）。 �G確率は高くはありませんが、地震の発生も減損リスクの一つとなります（※４）。 ■なお、表面利回りの大きいものについては、倒産さえしなければ、多少のリスクは十分カバーできるものと思います。一時的に分配金が減少する場合でも、減少原因が明確でかつ資産内容に不具合がなければ、時間の経過に伴って分配金は回復するはずです。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ ◆（※１）「エルシーピー投資法人が保有するレジデンス１棟を売却する。売却額と簿価の差額は−２２４百万円となり、売却損失が発生する。これに伴い第６期（平成２１年２月期）業績予想を修正。従来予想比４３％減益、１口当たり３，３００円と大幅減配となる見通し。第５期末の有利子負債比率は５４．６％と高く、ファイナンス環境の厳しい現状は、物件売却等により有利子負債を低減させ財務強化を図る。」　 　（以上、「エルシーピー投資法人が保有物件の売却及び業績予想修正を発表」 ２００８．１２．２６　ヤフーより抜粋）http://yahoo.japan-reit.com/news/00843.html ◆（※２）「日本レジデンシャル投資法人（ＮＲＩＣ）が、１１月末迄に取得予定であった横浜みなとみらい地区のレジデンス「パシフィックロイヤルコートみなとみらいアーバンタワー」の取得を中止する。ＮＲＩＣは同物件の取得を平成１９年９月に決定したが、市況低迷による住宅価格の下落及び資金調達が困難であったことを理由に取得を中止。これに伴い違約金２３．４億円（取得額１１７億円の２０％に相当）が発生するため、第１０期（平成２０年１１月期）業績予想を大幅下方修正。従来予想比７７％減益、１口当たり分配金は２，７００円となる見通し。 ニューシティ・レジデンス投資法人が資金調達出来ず破綻したことで、同様のリスク懸念からＮＲＩＣの投資口価格は大幅に下がっていた。しかし、今回の物件取得中止によって、有利子負債比率は５２．５％と未だ高いものの、新規資金調達リスクは回避されたことになり破綻リスクは減退した。」　 　（以上、「日本レジデンシャル投資法人が物件取得中止及び第１０期業績予想修正 」２００８．１１．１８　ヤフーより抜粋）http://yahoo.japan-reit.com/news/00817.html ◆（※３）「危ないＪ−ＲＥＩＴの見分け方――全４２銘柄を徹底分析（１） 」− ０８／１０／０２ − ２０:００東洋経済オンラインhttp://www.toyokeizai.net/money/investment/detail/AC/8b4819a0e55f6c7da462434c2d00e792/ ◆（※４）地震保険は付保してはいても、関東大震災級の地震が発生した場合には、保険会社が保険金を全額支払うのは不可能といわれています。聞いた話では、保険準備金以上の損害額が予想されるため、払われても半額止まりということです。地震のことを考えると、Ｊ-ＲＥＩＴで資産の過半を運用するのはかなり勇気が必要でしょう。日本株でも同じですかね・・・。 ［参考］その他のリスク 「再度顕在化したＲＥＩＴの減損リスク」／関　大介氏　（２００８．１１．０４）によれば、次の通りの減損リスクがあるということです。 ◆急な減損処理が発生した場合に生じる可能性がある「Ｊ-ＲＥＩＴにとって会計上と税務上の損益の差異は、投資家にとって極めて大きな影響を与える事項となる」ということなのですが、あまりよく意味がわかりません。ＲＥＩＴ側にやむをえない資金需要がある場合に分配金を支払わないで法人税を支払うことの方を選択する可能性があるということでしょうか。詳細は原文をご参照ください。→http://yahoo.japan-reit.com/column2/00079_member.html ［参考文献］ 「お金をふやす本当の常識」（山崎元著　０５／１０／０１　日経ビジネス人文庫）

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