現時点でのワールド・リート投信の利回り検証マクロ経済動向と資産運用形成　研究室/ウェブリブログ

現時点でのワールド・リート投信の利回り検証

<< 作成日時： 2009/08/23 08:11 >>

現在のところ、主要国の経済情勢にも落ち着きが見られ、株価についても堅調さが伺える状況下にあります。まだ失業率の高さや銀行不良資産の実情などに不安定要素は見られるものの、バーナンキＦＲＢ議長の見解でも「過去１年間にわたる大幅な収縮を経て、経済活動は米国内外の双方において横ばい状態（levelling out）にあるとみられ、短期的な成長への回復見通しは良好なもよう」ということです（※１）。

当室では従来からずっと強気のまま高利回りのＲＥＩＴ投信へ資金を傾斜配分して来ていますが、このあたりでその利回り水準を検証しておくのも必要かと思います。当室が保有しているＲＥＩＴ投信は次の通りです（すべて毎月分配型）。ただ、他にも利回りの良好なものはあるかも知れません。

　　　　　　　　　　　　　　　　８／２１価格　分配金　　利回り　　直近分配金異動　　　
ＤＩＡＭＪ-ＲＥＩＴオープン　　　　６９５０円　８０円　１３．８％　０９／０３　△２０円　
ＤＩＡＭワールドリートインカム　３４４３円　３５円　１２．２％　０９／０６　△１０円　　
ダイワグローバルＲＥＩＴ　　　　４１４２円　６０円　１７．４％　０９／０１　△２０円　　
ＧＳ　米国ＲＥＩＴファンドＢ　　　４１８３円　３０円　　８．６％　０９／０４　△３０円　　
日興ラサールグローバルＲＥＩＴ４６５８円　８０円　２０．６％　０９／０３　△２０円　　
国際ワールドリートオープン　　５２１５円　７５円　１７．３％　０８／１２　△２５円　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（データはすべてヤフーファイナンスによる）

今だにこうした高水準の利回りが維持されているのは、当室としてもいささか驚きですが、裏を返せばそれだけ不動産市況があまり良くなくて基準価格が低落したままになっているのだと思います。米国政府の公式見解でも、「ギブズ米大統領報道官は２１日、朝方発表された７月の米中古住宅販売が予想を上回る前月比７．２％増になったことを受け、住宅市場は底打ちしているようだとの見解を示した」（※２）というレベルの話だけで、住宅価格はようやく底打ちという印象であり、他方で商用不動産価格は底打ちはまだ１年くらいは先のことになりそうです。

そうしてみますと、海外リートについては、当面１０％以上の高利回りが維持されるはずですので、あせらずにドルコスト平均購入を継続することで対応すれば、自然に優良な（？）資産を形成することがてきるものと思います。問題は円高になって為替損が出ないかどうかということですが、すでに触れましたように、ＦＲＢが出口政策に舵を切り始めていますので、米国金利は少しずつ上昇する方向となるはずですから、当室は９０円を割り込んで円高が進行するとは見ておりません。むしろ、１０月以降どちらかといえば円安方向に向いてくるものと思いますので、これまでの方針通り、リート投信への資金配分としては、海外リート５割、Ｊ-ＲＥＩＴ５割という線を維持する予定です。

リート投信の高利回りの是非については、基準価格が１００００円からスタートしているはずですので、そこからの下落幅（現在の価格水準）を考慮して、利回りの妥当性を判断すれば大局的には十分でしょう。つまり、基準価格１００００円の場合に今の分配金で換算利回りが何％かということで妥当性を判断すれば良いという解釈で、その場合、上記の各リートの利回りは次のようになります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　換算利回り　期待利回り　分配金判断　　
■ＤＩＡＭ　Ｊ-ＲＥＩＴオープン　　　　　　　９．６％　　　　６％　　　　やや過大　　　
■ＤＩＡＭ　ワールドリートインカム　　　　４．２％　　　　８％　　　　相当保守的　
■ダイワ　グローバルＲＥＩＴ　　　　　　　７．２％　　　　８％　　　　　妥当　　　　　
■ＧＳ　　米国ＲＥＩＴファンドＢ　　　　　　３．６％　　　　８％　　　　相当保守的　　
■日興ラサールグローバルＲＥＩＴ　　　　９．６％　　　　８％　　　　まず妥当　　　
■国際　ワールドリートオープン　　　　　９．０％　　　　８％　　　　まず妥当　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　購入手数料　　　　信託報酬
■ＤＩＡＭ　Ｊ-ＲＥＩＴオープン　　　　　　１．０５％（楽）　　　１．０５％　
■ＤＩＡＭ　ワールドリートインカム　　　１．０５％（楽）　　　１．６５９％
■ダイワ　グローバルＲＥＩＴ　　　　　　１．５７５％（ＳＢＩ）　１．５５４％
■ＧＳ　　米国ＲＥＩＴファンドＢ　　　　　１．５７５％（楽）　　１．５０１５％
■日興ラサールグローバルＲＥＩＴ　　　１．５７５％（楽）　　１．５７５％
■国際　ワールドリートオープン　　　　０．０％（ＳＢＩ）　１．６２７５％
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（楽は楽天証券、ＳＢＩはＳＢＩ証券）

期待利回り水準は、当室の想定している勝手な利回り水準ですので、確証や根拠は特にはありません。それを基準にして判断しようとしていますので、かなり大雑把な妥当性判断ということになりますが、とりあえずＤＩＡＭとＧＳのワールドリートはかなり保守的な分売金政策を採っていると思います。一方で、ＤＩＡＭのＪ-ＲＥＩＴは分配金をもう一段引下げて来る可能性があります。

ここはやはり単純に、購入時の手数料と信託報酬を勘案しつつ、表面利回りの高い順に資金を傾斜投下することで良いと思います。表面利回りが１０％を割り込むまでは現状のまま進むことになるでしょう。なお、ＧＳ米国ＲＥＩＴはすでに利回りが１０％を割り込んでいますので、資金配分は停止しています。

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■ＤＩＡＭ　ワールドリートインカムはＳＢＩ証券でも購入できますが、ＳＢＩ証券の場合は積立購入のみとなっています。その代わり、購入時手数料は無料です。

◆（※１）その「一方、「最悪の事態は回避したものの、困難な課題が依然控えている」とし、「回復は当初、比較的ゆっくりとなる公算が大きく、失業は高水準から段階的にしか減少しない見込み」と警告した。
議長の発言は、前週発表された連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）声明と比較して、若干ながら一段と前向きで、民間エコノミストが予想する２００９年後半の底堅い回復に沿った内容ととらえられる一方、世界経済が依然向かい風に直面していることも浮き彫りとなった。（・・・中略・・・）
市場関係者の間では、米経済が健全性を取り戻しつつあるとみられる一方、回復は一時的に過ぎないとの不安も根強い。年後半の底堅い成長を見込む背景には、政府による自動車買い替え支援策の効果や在庫調整への期待があるが、半面、米消費者の需要は依然弱く、失業も増加傾向にある。」
（「米ＦＲＢ議長、世界成長の回復見通しは短期的に良好のもようと言明」０９／０８／２２　ロイター）

◆（※２）「米住宅市場は底を打っているもよう＝大統領報道官」０９／０８／２２　ロイター