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zoom RSS 「サラリーマン大家」がハマる3つの落とし穴  ローコスト・ローリスクで儲けるなんて甘い

<<   作成日時 : 2017/04/23 16:15   >>

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東洋経済オンラインに少し参考になる一文がありましたので、引用しておきます(※1)。

当室管理人は、不動産の現物投資は手がけておりません。リートはともかく、アパートやマンションなどの不動産投資の利回りというものは、相当高くないと割が合わないという認識でいます。10%程度の利回りではまだダメで、15%以上は必要ではないでしょうか。そのくらいのリスクがあるように思っています。

今回引用の一文には、中古物件の修繕コストについても書かれています。中古物件は入り口の買値は安く上がりますが、確かにその後の修繕時期を見積もることが必要ですし、かつまた経年劣化しますと入居希望者が次第に減少しますので、空室率が上昇する印象を持ちます。ましてや、現状のように相続税対策で必要以上に賃貸物件の供給圧力が掛かりますと、全般的に空室リスクは更に拡大します。

加えて、フルローン状態で資金手当てをしてしまいますと、後々大きなリスクを取る結果となりそうです。

そうした諸々のリスクを考慮すれば、利回りは確かに見劣りしますが、全ての経費を差し引きした後の分配金が入金されるリートの方が手堅いと思います。いずれまたリートの投資時期が到来すると思いますので、それを待ちたいところです。


[以下、引用]
◆(※1)「サラリーマン大家」がハマる3つの落とし穴  ローコスト・ローリスクで儲けるなんて甘い
田脇 宗城 :アメニティジョイハウス社長 /東洋経済オンラインより
2017年4月23日

みんなおカネに困っている

働く現役世代は、年金、退職金、老後資金といったリタイア後の将来的なおカネの不安だけでなく、毎月の給与に加え、子供の教育費など、近い将来に必要なおカネにも不安を抱えるようになっているのが実情だ。

厚生労働省が発表する「国民生活基礎調査」(2015年)の結果によると18歳未満の子どもがいる世帯の平均年収は712万9000円。そのうち63.6%が、生活が苦しいと感じている。

私のところに相談に来るサラリーマンの方たちも「なかなかおカネが貯まらなくて」という人は多い。

サラリーマン世帯の大きな支出といえば、「教育費」「住宅ローン」「車のローン」といったところ。特に教育費は、幼稚園から大学まですべて私立を選択した場合、2500万円もかかるという試算もあるほど。

もちろん、教育にはいろいな考えがあるが、おカネがあればあるなりに、教育費をかけたいと思うのは親の常。そのほかに、住宅ローンや車のローンなどと考えると、「まったくおカネが貯まらない」「だからもう1つの収入源が欲しい」となるのは当たり前の話だ。

そんななか、最近では働き方改革の一環として、企業で働く社員の「副業」に注目が集まっている。なかでもサラリーマンの副業としてメリットがあるのが不動産投資だ。

サラリーマンという属性を生かした低金利融資のメリットというものもあるが、不動産投資にはそもそも不労所得としての魅力がある。

ただ、投資慣れしていない、しかも初心者のサラリーマンであれば、あまりリスクを冒したくないというのが本音であり、誰もがローコストでかつ、ローリスクな物件で始めたいと思うもの。実はそこに不動産投資の大きな落とし穴が待ち受けている。

特にサラリーマン大家が気をつけたい落とし穴は次の3つだ。

○ 中古物件から始める

○ 高利回りをお買い得と勘違いする

○ ワンルームマンションを所有する

中古物件を買ったはいいがすぐに修繕

「中古」と名の付くものは何でもそうだが、新品・新築・新車などより販売価格が安い。

しかも、すでに中古物件は入居者が入った状態で購入するので、すぐに家賃収入が得られるといったメリットもある。ただ安いものには安いなりの理由があることも忘れてはいけない。「そもそも優良な物件なら大家が簡単に手放すはずがない」と疑ってみることも大事だ。

中古物件の問題としてよくあるのが、すぐに修繕が必要となるような物件を買ってしまうケース。実は中古物件は、設備交換間際に市場に出回ることが多い。つまり、使い倒されたのち売りに出されるというわけだ。

たとえばこんな話がある。あるサラリーマン大家が全部で60室もある中古物件を購入した時のこと。それは、元は社宅として使われていた築30年にもなるRC造の大型マンションだった。しかし、築30年といえばちょうど建物内部の設備(水回りや空調などは大体15年で交換が必要となる)が、2回目の交換を迎える頃。

しかも空室は全体の3分の2もあり、それを埋めるには内部の設備交換も含めた修繕が速やかに必要となる状況だった。すぐに修繕費を見積もってみると、なんと1部屋300万円。単純に60部屋の3分の2として40部屋を修繕したら1億2000万円もかかる計算だ。

それだけあれば、新築のアパートだって買えてしまう。明らかに見通しが甘かった失敗例といえるだろう。

また、中古物件には利回りが10%、12%などというものがザラにある。しかし、これはあくまで満室を想定した利回り。冷静に考えればわかるかと思うが、販売価格が安い、築十数年の物件がいつも満室だなんてことがあるだろうか?

もっと言えば、この利回りには先の修繕費などが加味されていない。さらに、現状満室であっても安心できないこともある。なぜなら、売り抜けることを目的として、家賃3カ月無料といったフリーレントなどで入居のハードルを下げて、無理やり満室としている場合があるからだ。

確かに最初のうちは満室なので、数字上の利回りを実現できるかもしれない。ただ、更新時期がきて入居者が退去してしまったらどうなるだろう? お得なキャンペーンで満室になったが、本当は人気のない物件だったとしたら、次は賃料を大幅に下げるなどの対応で入居者を獲得しなければならなくなる。つまり、投資回収の効率が一気に悪くなるわけだ。

その結果、赤字経営に陥ってしまう人は多い。

ワンルームマンションを所有する

ワンルームマンションは、マンションやアパートを丸ごと1棟買って行う経営と違い、低価格&小規模で済む。また、頭金ゼロ円、低金利、フルローンなど広告には魅力的な文句が並び、誰もがサラリーマンには最適な投資だと思ってしまうようだ。

ただ、そもそも1部屋を所有しただけでは手元に残るキャッシュはごくわずか。計算すればすぐにわかることだが、たとえば家賃が8万5000円のワンルームの場合、年間家賃収入は8万5000円×12カ月でおよそ100万円。そこからマンションの管理費・修繕積立金や賃貸管理手数料が年間15万円ほど引かれ、ローンの返済が月6万円とすると、手元に残るのは年間で12万円程度。さらに固定資産税などの税金がここから引かれると、本当にお小遣い稼ぎ程度にしかならないことはわかるだろう。

しかもワンルームマンションは入居率がゼロか100。退去されれば、即収入が途絶えるうえに、入居促進費が必要になるなどの持ち出しが発生すれば、赤字になることもある。

新築で、かつ都心のワンルームマンションならばいくらか安定した経営は可能かもしれないが、それ以外は年を追うごとにお荷物化すると考えたほうがいい。

最近、投資先の選択肢として認知度も上がってきた不動産投資だが、株やFXなどと違い大きな金額が動く投資先だからこそ、思考停止状態にならず、あらゆることを慎重に吟味しなければ、思わぬわなにハマるかもしれない。
[以上引用 マクロ経済動向と資産運用形成 研究室]

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