世界のREIT市場のイメージと今後の回復予測

世界のREIT市場の現状と今後の見通しについて、まさしく求めていた秀逸な資料がありましたので、掲載しておきます。ドイチェ・グローバルREIT投信(通過選択型)の案内用資料です。ちなみに募集期間は、12/7-12/17で、募集は野村證券です。以下、資料の抜粋です。
(原文は、野村證券のホームページご参照ください。) http://www.nomura.co.jp/retail/fund/boseki/deutsche_g_reit/index_01.html

まず一つ目は、世界REIT市場の国別時価総額構成割合です。当然ながら、米国が51.1%を占める世界最大の市場となっています。

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第二番目は、世界のREIT時価総額とREIT導入国の推移ということで、REIT市場拡大の歴史的な推移を示した興味の持てるグラフです。

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第三番目は、世界REIT配当利回りと世界国債利回りの推移グラフで、中でも目を引くのは、1999年12月末から2009年9月末までの平均スプレッドです。2.92%という平均スプレッドのデータが掲載されていますので、リスク料率を研究する上では大切です。つまり現状では、世界的に見て、国債利回りに2.92%のリスク料率を上乗せしたものが世界のREITの平均期待利回りということとなります。このような世界のREITデータを集計することは個人では困難ですので、本件はかなり有益なデータ提示であると思います。

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第四番目は、世界のGDP成長率とオフィス賃料の予測値のグラフです。この予測のように回復してくれると嬉しいのですが、V字ではないとしても、少しずつ上向きになるものと思います。当室としては、マクロ経済政策の動向を注視しながら、当面は現行方針通り、ドルコスト平均買いを継続する予定です。

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そして最後は、参考までに主要先進国のREIT配当利回りです。米国の利回りが意外に低くなっています。

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■なお、本日12月5日の日経新聞によりますと、米不動産サービス大手シービー・リチャードエリスのエコノミストの話として、価格が下がっている現在は物件の買い場であり、東京のオフィス市況は2011年に需要回復という予測記事が掲載されています。当室も概ねその見方に賛成です。以下、その抜粋です。

◆「日本は成熟した大きな市場だが、リターンが小さく、人口減や財政赤字の懸念がある。円高もマイナス材料だ。ただ、物件価格が下がっている今は買い時といえる。(・・・中略・・・)当社調べの9月の都心の大型ビルの空室率は5%だが、ニューヨークは10%。日本の金融機関はリーマン・ショックのダメージが小さかったため、相対的には悪くない。来年は厳しい状態が続くが、2011年には需要が回復に向かうと見ている。」
(09/12/05日経新聞)

◆「2009年11月時点の空室率速報値では、2009年10月期と比較して、東京23区では0.3ポイント上昇の6.3%、大阪市では0.1ポイント上昇の9.9%、名古屋市では0.1ポイント上昇の12.3%となりました。」
(シービー・リチャードエリス(株)ホームページ: 三大都市 オフィス空室率・平均賃料速報(2009年11月期))http://www.cbre.co.jp/JP/Media_Centre/Pages/Release091203.aspx

◆「都心5区のオフィス空室率、やや上昇 10月末、三鬼商事調べ
オフィス仲介大手の三鬼商事(東京・中央)が12日まとめた東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の10月末のオフィスビル空室率(解約予告含む)は7.76%と、前月比0.14ポイント上昇した。空室率は7月まで18カ月間上昇した後、8月は横ばいだったが、9月から2カ月連続で上がっている。ただ、同社は「上昇はゆるやかになっており、オフィス縮小の動きは落ち着いてきた」とみている。
大阪は10.14%で0.28ポイント上昇。5年5カ月ぶりに10%を超えた。名古屋でも0.15ポイント上昇して11.93%となった。
東京都心5区の3.3平方メートルあたり平均募集賃料は1万9500円と前月に比べ0.8%(157円)下がった。「供給過多でテナントの誘致競争が厳しく、賃料は弱含んでいる」(同社)という。」
(09/11/12 日経ネット)http://www.nikkei.co.jp/news/main/20091112AT3K1200O12112009.html