REIT上昇一服しているが、2011年中は継続保有

J-REITは、2010年10月の日銀の買い取り発表以降、思いのほか順調に値上がりしておりまして、東証REIT指数は現状1140ポイント前後で推移しています。やや上昇スピードが速かったので、利益確定売りの向きもありそうですが、ここは一度下がれば押し目買い継続としたいところです。個別リート株の過去の価格水準、および現在の利回りから判断して、もう少しは水準訂正としての上値があっても良いように思います。

そしてまた、日銀の動きとしても、1月10日までのところ昨年12月16日に第一回目の買い取りが22億円あって以降、購入が実施されておりませんので、2011年末までの購入限度額500億円に対して、買い入れ実施額はまだ0.4パーセントに過ぎません。従いまして、J-REITについては当面の下値不安はなく、当室としては引き続き強気の姿勢で臨む方針です。

ところで、分散投資という面から見ますと、当室の運用資産構成は相当に偏向しており、現在のところは、リート限定の内外分散投資ということになっています。しかしながら、投資対象としてのリートの性質は、「配当金のやや多い株式」あるいは「株式類似商品」と見なすことが可能ですから、株式と同程度に景気変動に左右されるわけで、内外に分散投資されているのであれば、それほど分野的偏向度合いを気にする必要はなく、債券投資を敬遠して株式インデックス投信に限定投資するタイプの投資家と比較しても、あまり大きなリスク上の差異は出ないものと思います。

分散投資の基本はあくまでも、①預金、②債券、③不動産、④株式という4分散であり、たとえインデックス・ファンド投資と言えども、「株式インデックス・ファンドがポートフォリオの大部分」というのでは、当室のポートフォリオ同様、十分に「アクティブ運用」と言うことも可能かも知れません。ポートフォリオの構成内容は多種多様であり、アクティブ運用とパッシブ運用との境界は、思いのほか不明瞭であるという感じがします。

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◆REIT上昇一服、日銀は機動的買い入れで下支えか(2011年 01月 14日 ロイターより全文掲載)

「[東京 14日 ロイター] 日銀が基金による買い入れを開始した不動産投資信託(J─REIT)の相場上昇が年明け以降、一服している。
東証REIT指数は日銀が買い入れ計画を公表した10月5日以降、ほぼ一本調子で2割上昇していたが、REIT市場の地合い好転を背景に増資が相次ぐ可能性もあり、一時的に市況が軟化する局面も予想される。日銀は今後、買い入れを本格化することで市場の下支えを続けるとみられている。 

日銀による買い入れ公表以降、REIT市場のけん引役となってきたのは地銀や個人・海外投資家、REITを組み入れたファンドオブファンズ形式の投資信託の相次ぐ設定だ。みずほ証券の石澤卓志アナリストは「株式市場低迷などで相対的に魅力の高まったREITの購入を検討していた地銀が、日銀に背中を押された」とみる。
また米国債の急落を受けて益出しの必要に迫られた国内金融機関が「短期的に手がけたことも上昇に拍車をかけた面がある」と指摘する。 

一方、1月に入ってからは高値警戒感や金融機関の決算対策の売りなどから上昇は一服、東証REIT指数は1140ポイント前後で推移している。三井不動産系で国内最大REITの日本ビルファンド投資法人が11日公募増資を発表したのも一因だ。市場では、「負債比率が高く格付けがA格以上の数銘柄による増資が3-4月まで相次ぐ可能性がある」(みずほ証券の並木幹郎アナリスト)との声も聞かれる。 

その中で、日銀による本格的な買い入れ始動の可能性に注目が集まる。日銀がREITの具体的な買い入れ方針を公表したのは11月5日。公表資料によると、日銀による買い入れは1月10日までのところ12月16日に22億円購入して以降実施されていない。2011年末までの購入限度額500億円に対して、買い入れ実績は0.4パーセントにとどまっている。 

日銀は買い入れ実務の委託先である住友信託銀行に対して、買い入れの時期や規模について、どのような指示を出しているのか公表していない。関係者によると、これまでは日銀が実際に買わなくても価格が上がっていたが、今後は市況動向に応じて効果的なタイミングを見計らって順次年末まで買い入れを進めるとみられる。 

野村証券の荒木智浩アナリストは、日銀がREITなどリスク性金融資産の買い入れ目的をスプレッドの圧縮としているため、13日時点で322ベーシスポイントあるREITと10年物国債の平均スプレッドがリーマンショック以前の200台程度まで縮小縮するまで買い入れる可能性があると推測。東証REIT指数が1300程度まで上昇するまでは、買い入れを進めるのでは、とみる。 

日銀としても、買い入れによって異常にREIT価格が急騰するような場合には、政策の副作用が生じたとして買い入れを見直す構えだが、国内不動産市場の現状からみてそのようなケースは想定しにくく、今後年末まで順次買い入れを進めていくとみられる。(ロイターニュース 竹本能文記者;編集 石田仁志)」(以上引用)
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