テーマ:J-REIT(不動産投信)

不動産バブル崩壊シナリオ「東京でも半値に暴落する」と識者・要検討

大事だと思われる記事がありましたので、当室管理人ノーコメントで引用・掲載しておきます(※1)。 [以下、引用] ◆(※1)不動産バブル崩壊シナリオ「東京でも半値に暴落する」と識者 提供:NEWSポストセブン  2017.8.15 首都圏を中心に不動産市場が「局地バブル化」している。2017年上期(1~6月期)に売…
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ソロス氏「トランプ相場」で誤算 損失10億ドル近く

トランプ相場では、さすがのソロス氏も翻弄された様子で、かなりの実損を出してしまったということです(※1)。余りにも短期の賭けのような投資は、ソロス氏をもってしても予測困難ということなのでしょう。 当室管理人はソロス氏のファンで、投資スタイルも似ている部分が多数ありますが、さすがに今回の大統領選に関する投資作戦は行っておりません。な…
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「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする地方銀行のウラの顔

不動産物件の一棟買いという手法で、サラリーマンの一個人が一挙に「資産家」になり得る物件紹介があるようですが、あまり推奨できる手法とは言えないと思います(※1)。背後には投資全額に近い借金があるからです。 資産形成には、ある程度の借金が必要ではありますが、過度に借金に依存しますとリスクが大きくなることは誰にでも分かります。 そ…
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REIT含み益最高の報道と「靴磨きの少年」の話

先日の日経新聞夕刊の報道のように、REIT含み益が最高となっています(※1)。日銀のマイナス金利により、さらなる運用難状態がもたらされ、リートがそこそこの利回りを確保できる数少ない投資対象として重宝されている様子が伺えます。 このような時に、先日の飲み会で「靴磨きの少年」の話を想起する場面がありました。SBI証券のホームページには…
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都心の優良物件も大暴落! マンション神話を崩壊させる「2020年問題」は、本当だった

人口の減少と少子高齢化により、少しずつ住宅の価格が長期下落傾向を持つということは、何となく予測されるところですが、それ以外にもマンションにはリスクがあることが指摘されています(※1)。 その要点は次の点です。 ①人口減少社会に突入した日本では、マンションはすでに供給過剰。 ②全国的に世帯主の年齢が60歳以上のマンションが約5割…
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少しでも高い利回りを求めて投資先を探す動きはやや危険

少しでも利回りの高い投資先を求めるというのは、我々投資家の人情というものですが、それはそれとして、余りにも利回りの低下した(=価格の高くなった)リートやハイイールド債投信などに資金を投入してしまうのは、やや考えものです。 リートや高利回り債券への投資メドとしては、利回り3%までと当室管理人は考えています。それは、日本のバブルの時の…
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不動産ファンド、成長へのボトルネック/日経新聞WEB刊より

ここのところJ-REITは右肩上がりで、なおかつ底堅い動きであり、少し下げてもまた戻してジワリと上昇するトレンドにある様です。指標的には少し過熱感も感じられますが、上昇スピードが緩慢であるために、下落調整幅も小さくなっています。 その原因は、利回りを重視した海外資金にある様子です。日経の記事では、「世界景気の先行きに不透明感が漂う…
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平成24年9月現在の当室ポートフォリオ

現段階での当室ポートフォリオは、4月時点と比較して次のようになっています。少し前から「微速前進」ということで、J-REITの個別株を中心に買い持ち額を増やしていますが、それでも現金割合は依然として半分近くとしています。米FRBによるQE3は発動されたものの、米国の財政の崖、欧州の債務問題、中国経済の減速、という懸念材料がありますので、フ…
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三井住友トラスト不動産:運用資産5000億円へ倍増計画-私募リートも/ブルームバーグより

ここのところのJ-REITの動きを見ていましても、「東証REIT指数は安定した賃料収入やオフィス市況の回復期待などが好感されて、比較的底堅い」のは事実です。三井住友トラスト不動産も、私募REITに資金を投下するようです(※1)。 また、「海外投資家にとっては、円高進行も資産価値の押し上げ要因となる」ということも、注目しておく必要が…
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国内REIT投信、過去3年は国内株より高収益 注目投信ランキング/日経新聞WEB刊より

運用利回りが比較的明確に確保できるJ-REITは、当室の好みの投資対象の一つです。日経新聞WEB刊に、東証REIT指数とTOPIXとの相関係数が掲載されていましたので、引用掲載しておきたいと思います。 両者の相関係数は、0.75とやや強めの相関がある様で、その理由としては、「海外投資家の中には、国内REITを日本株と同一視して売買…
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消費増税、駆け込み需要10兆円試算も 反動に警戒/日経新聞WEB刊より

消費税増税の効果については、様々な予測がなされていますが、一番の心配は景気の一層の腰折れだと思います。すでに折れている経済の腰がさらに折れてしまうとどうしようもありません。駆け込み需要とその反動落ちを心配する声もあります(※1)。 ただ、やり方次第では、総体としてそれほどのマイナス効果にはならない場合もあります。最悪のマイナス効果…
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低金利に沸く住宅ブーム 財務次官のマンション購入が後押し/NEWSポストセブンより

勝栄二郎・財務事務次官がマンションを買ったという標題の記事の要点は、次の2点です。 ①「陰の総理」との異名を取る勝栄二郎・財務事務次官(62)が長年住んだ公務員宿舎を離れ、6900万円の借金をして港区内のタワーマンション(38階建て)に移り住んだという。 ②近い将来のインフレ転換とそれに伴う不動産価格の値上がりも視野に入れている…
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不動産投資促進へ税優遇 年金運用で連携強化/日経新聞WEB刊より

6月30日に、政府の「成長ファイナンス推進会議」の最終報告案として、不動産市場の活性化に向けた税制優遇措置を検討する案が報道されました。ゴールドマンの不動産投信設定も、これを想定しているのかも知れません。 不動産市場の活性化策は、遊休資産を組合に現物出資しやすくする内容で、組合への現物出資が容易になれば、不動産投資信託(REIT)…
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ゴールドマン:日本で不動産投信運用へ、最大3000億円-市況底と判断/ブルームバーグより

ゴールドマンの日本における不動産投資については、少し前に日経新聞でも報道されていたと思います。REITが好みの一つである当室にとっては関心の高い記事ではあります。 しかしながら、記事内容をよく読みますと、同社のスクワイヤーズ氏は「日本の不動産市況の底値は近い」と予想し、「向こう半年か1年以内に底値を打つと考えている」と述べています…
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当室の「20%ルール」

株取引にはどうしても一定のルール付けが必要です。それがないと、想定外の損失を被ってしまうことがよく起こります。以前少し触れました様に、当室には、「20%ルール」という曖昧ながら経験則に基づいたルールがあり、これは短期的に20%以上株価が上昇した株式については、徐々に利確態勢に入るという簡単なルールです。 現在の株価動向から見ますと…
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ケネディクス:住宅リート4月上場、運用資産最大400億円-関係者 (1)/ブルームバーグより

J-REITについても、新規上場や増資の動きがあるようです。ブルームバーグに、ケネディクスが計画していた住宅特化型の不動産投資信託が、4月に上場という記事が掲載されておりました。「新規上場はほぼ4年半ぶりで、日本銀行の金融緩和を受けて不動産市場が動き始めたことを示唆している」ことになります。 リートが資産残高を拡大するということは…
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昨年に引き続き、「投信ブロガーが選ぶ! Fund of the Year 2011」に投票

昨年に引き続き、「投信ブロガーが選ぶ! Fund of the Year 2011」に当室管理人も投票しておきました。 対象ファンドと配点は次の通りです。 1.NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信 (1343)・・・2点 2.MHAM-J-REITインデックスファンド(毎月決算型)(愛称:ビルオーナー)・・…
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インデックス・アクティブ運用/当ブログの性格

■インデックス・ファンドもアクティブ運用の対象となる インデックス投資家と言いますと、パッシブ運用イメージがありますが、当室も2010年末のポートフォリオの半分以上がインデックス投信ですので、インデックス投資家と言えなくはありません。ただし、そのインデックス投信の中身のほとんどが、毎月分配型リート投信だというだけのことです。毎月分配型…
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日銀:ETF146億円とJ-REIT24億円をそれぞれ購入

日銀は1月28日に追加の資産買い取りを実施したようです。当室のJ-REIT投資の重要なファクターですので、ブルームバーグの記事とともに、日銀ホームページの公表文書も転載しておきます。 ◆日銀:ETF146億円とJ-REIT24億円をそれぞれ購入(2011/01/28 ブルームバーグによる) 「1月28日(ブルームバーグ)…
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毎月分配型リート投信における特別分配金の割合と今後の方針

■毎月分配型リート投信における特別分配金割合 毎月分配型リート投信における特別分配金がどの程度の割合で発生しているのか、証券特定口座における1年間の税務申告用の集計結果が届きましたので、ここに掲載しておきます。 当室の保有している証券口座は、楽天証券とSBI証券の2つだけですので、両口座の分配金総額(100とする)と、その中での…
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REIT上昇一服しているが、2011年中は継続保有

J-REITは、2010年10月の日銀の買い取り発表以降、思いのほか順調に値上がりしておりまして、東証REIT指数は現状1140ポイント前後で推移しています。やや上昇スピードが速かったので、利益確定売りの向きもありそうですが、ここは一度下がれば押し目買い継続としたいところです。個別リート株の過去の価格水準、および現在の利回りから判断して…
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毎月分配型REIT投信の実験口座による運用実績結果

当室としましては、毎年運用資産が適度に増加していれば、それで十分「資産運用」ができているわけで、それ以上の事柄は説明しても仕方のないことだとは思いますが、中には繰り返し毎月分配型投信をダメ商品の典型のように説明するエコノミストがいたり、あるいは11月18日付の日経新聞が心配したり(※1)もしていますので、ここで実績値だけを提示しておきた…
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日銀のREIT購入に対する批判は当たらない

■REITに対する一般的疑問点 J-REITについては、その商品性にいくつかの疑問点があり、いまひとつ投資に踏み切れないという人もいるものと思います。そうしたREITの商品性に一般の人が抱くであろう疑問点を整理集約したコラムが、今般の日銀によるREIT買入れ政策に関連して、10日の日経新聞夕刊の記事「十字路」に掲載されていましたので、…
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11月5日の日銀政策決定会合でETF・J-REITは12月中にも購入開始の方針

11月5日の日銀政策決定会合は、円高がそれほど進行していない現況を踏まえ、追加緩和策は打ち出すことなく終了したようです。ただ、積み残していた指数連動型上場投資信託(ETF)と不動産投資信託(J-REIT)の買入基本要領を決定し、週明け(11/8以降)に国債、12月上旬に社債・コマーシャルペーパー(CP)と段階的に拡大し、ETF・J-RE…
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東証REIT指数急落、日銀買取基金はETF4500億円に対しREIT500億円のみ

REIT上昇については、日銀に期待したのも束の間、確かにこの金額では大きく期待はずれで、東証REIT指数が急落しても仕方ありません。マーケットにとって一番やってはいけないことが日本政府と日銀は大好きで、しばしば実行してしまいます。期待させてそれを裏切るのが、市場を突き崩すのには一番効果的な方法です。 ◆東証REIT指数急落、日銀買…
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毎月分配型投信に関する「新・分配金の誤解」の誤解

モーニングスターのホームページの「アナリストの視点(ファンド)」(2010-09-02付)で掲載されておりました「新・分配金の誤解」に、毎月分配型ファンドの欠点が5つにまとめて掲載されていました(※1)。投信の専門家が挙げた欠点ですので、これで毎月分配型ファンドの持つ欠点の全体像は尽くされていると見ていいでしょう。要約すれば次のようにな…
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1年8カ月ぶりにJ-REIT投資法人債が復活、日本ビルファンド100億円発行予定

1月15日の日経新聞にも掲載されていましたが、日本ビルファンド投資法人が投資法人債の発行を準備しているということです。これを契機に、J-REITによる投資法人債の起債が復活し、マーケットが正常化してくれることを望みますが、一方で、日本ビルファンドのような優良な法人とそうでない法人との格差がますます大きくなって整理統合が進行するのではない…
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亀井金融相の銀行借入れ返済モラトリアム法案の救済目標はCMBSとJ-REIT

■一般的な中小企業融資対策とは別の目的がある法案 亀井金融相が09年9月に大騒ぎして提案、提出して可決された中小企業救済のための銀行借入れ返済モラトリアム法案について、その評価は分かれるところだと思いますし、一般中小企業融資対策としては無意味という見解で取引銀行(メガバンク)の融資担当者と当室管理人との意見が一致しているところではあり…
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日本のREITは割安圏/分配金利回りと長期金利とのスプレッドが主要国で最大

日経ヴェリタスにも良質の記事が掲載されることが多くありますので、軽く見ることはできません。12月20日付の記事では、次のようにJ-REITが割安圏にあることを説明しています。参考までに記事を引用しておきます。 ◆「世界の不動産投資信託(REIT)を見渡しても、日本のREITは割安圏に放置されていることがわかる。現在、日本の平均的な…
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世界のREIT市場のイメージと今後の回復予測

世界のREIT市場の現状と今後の見通しについて、まさしく求めていた秀逸な資料がありましたので、掲載しておきます。ドイチェ・グローバルREIT投信(通過選択型)の案内用資料です。ちなみに募集期間は、12/7-12/17で、募集は野村證券です。以下、資料の抜粋です。 (原文は、野村證券のホームページご参照ください。) http://www…
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