日本のREITは割安圏/分配金利回りと長期金利とのスプレッドが主要国で最大

日経ヴェリタスにも良質の記事が掲載されることが多くありますので、軽く見ることはできません。12月20日付の記事では、次のようにJ-REITが割安圏にあることを説明しています。参考までに記事を引用しておきます。

◆「世界の不動産投資信託(REIT)を見渡しても、日本のREITは割安圏に放置されていることがわかる。現在、日本の平均的なREITの分配金利回りは6%台で、いち早く利上げに転じた豪州などと比べれば低い。とはいえ、分配金利回りから長期金利を差し引いたスプレッドで比較すると「世界の主要市場で最も割安」という意外な姿が浮かび上がってくる。日本で不動産への投資意欲が冷え込んでいるのは、物件の稼働率低下や賃金下落への懸念が根強いからだ。そう考えると必ずしも魅力的とはいえない面もあるが、REIT市場では再編の動きも表面化し、回復の道筋がみえつつある。」(日経ヴェリタス 2009.12.20より)

J-REIT価格低迷の原因は、主に外人投資家の売り越しにあると思います。J-REIT価格もまた米国REIT価格の従属変数ですので、米国商業用不動産価格が持ち直せば米国REIT価格も上昇し、続いてJ-REIT価格も上昇を開始するものと思われます。やはりここでも米国商業用不動産価格の動向が重要です。ただし、米国のREIT価格はすでに底打ちは完了して上昇過程にあります。

当室としては、引き続きドルコスト平均投資で日米両リートともに投資信託で焦らずに買い進む予定でいます。

なお、注意点としては、日本の政策金利の上昇が生じた場合です。この場合には、上記のスプレッドの有利性は減殺されて来ますので、金利動向は注視しておかなければなりませんが、当面はデフレ継続で、そうした心配は無用だと思います。

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       (日経ヴェリタス 2009.12.20より)
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       (日経ヴェリタス 2009.12.20より)
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       (iシェアーズ ダウ・ジョーンズ米国不動産インデックスファンド:ヤフーファイナンスより引用)

◆「12月21日(ブルームバーグ):米格付け会社ムーディーズ・インベスターズ・サービスによると、米国の商業用不動産価格は10月に、過去7年余りで最も低い水準に下落した。失業増加に伴い集合住宅や事務所、店舗の需要が縮小したことが背景。ムーディーズがまとめた10月の商業用不動産価格指数は前月比1.5%低下し、2002年8月以来の低水準となった。ムーディーズの発表資料によると、同価格は前年同月比で36%低下し、07年10月のピーク時を44%下回っている。
米失業率の上昇と消費者の支出削減を背景に、商業用不動産価格は下落している。商業用不動産ブローカーのジョーンズ・ラング・ラサールとグラブ・アンド・エリスは先月、企業が人員採用を控えているため、米オフィス空室率が来年20%に近づく可能性があるとの見方を示した。」
(「米商業用不動産価格:10月は約7年ぶり低水準に-ムーディーズ」09/12/21 ブルームバーグ) http://www.bloomberg.co.jp/apps/news?pid=jp09_newsarchive&sid=aP3G_BUyjRRc